文章开始前，先跟大家讲一个恐怖故事：
今天我朋友一觉睡醒，发现自己买的理财产品，一次性亏了7500块。
如何让这个故事变得更恐怖？
他每天亏7500元，已经连续亏了半年。
能不能再恐怖一点？
这不是故事，这是真事。我朋友年初买了保利心语，当时的小户型成交价在13万/平左右。前段时间他发现，小区小户型的成交价纷纷跌回10万/平。
折算成总价，相当于过去半年里，我朋友平均每个月亏了20万。
这段时间里，保利心语的业主到底经历了什么？
保利心语花园
从天堂跌落
我们先把时间倒回到年初。
今年2-3月份，珠江新城出现过一波成交高峰，同时推升了部分小区的成交与价格上涨。
而保利心语花园，就是这一波行情中的“头排选手”。光是2月份，保利心语花园就成交了10套房源，成交套数在整个珠江新城中名列前茅。
同时，保利心语的成交价也“蹭蹭”地往上涨。
2022年一季度，小区成交价不过12万/平。今年一季度，小区成交均价已经高达14.22万/平，涨幅高达11%。年初一套112平南向三房，甚至卖出了16万/平的成交价。
保利心语的涨势凶猛，也吸引了不少购房者的关注。
年初，就有不少粉丝问我们保利心语值不值得入手。
我们当时就提醒过大家：保利心语是存在泡沫的，追涨非常危险。
因为年初的时候，我们就从珠江新城的中介了解到，珠江新城的这一轮行情，背后有炒家作为推手。
据说深圳的炒房客年初涌入珠江新城，而他们锚定的炒作标的，就是保利心语花园。
为什么选择保利心语花园呢？原因有二：
一是保利心语花园对比中海花城湾、嘉裕公馆等其他热门小区，早期涨幅不高，仍存在可操作空间。
二是保利心语花园以小户型为主，总价低，好操作。
所以，不少炒家瞄准保利心语花园，不仅自己炒，甚至开班授课，组团炒。
据说高峰时期，保利心语花园炒房客的比例去到50%以上，甚至有炒家利用金融手段，将保利心语的成交价拉到17万/平，从而套取更多资金。
但进入6月之后，保利心语花园成交速度开始放缓。从6月至今半年时间，保利心语花园只成交了8套房源。
同时，保利心语花园的成交价格也在慢慢下滑。
可以看到，与上半年对比，保利心语花园不同户型的成交价都出现了下滑，最大跌幅达到14.35%。以一套81平的房子为例，相当于半年跌了150万。
为何会出现这样的变化？我们也跟片区部分中介聊了下。
有中介跟我们说，保利心语花园年初的成交高价，已经完全脱离了市场，完全是炒家控盘的结果。
在他们看来，这个小区之前之所以没怎么涨，主要就是因为小区主打刚需产品，作为上车盘，跟珠江新城的主要客群有所背离，所以上涨空间有限。
而有炒家看中了保利心语花园与周边其他小区之间巨大的价差，所以猛加杠杆进场。
但近半年来，二手市场的情况一直没有好转，不少银行给评估价也更审慎，在炒家眼中，保利心语花园已经没有透支的空间，因此压价出手。
与其说是降价，倒不如说炒家停止了这场自导自演的戏，保利心语花园也恢复到它原有的价值水平。
受伤的，只有那些年初追高的购房者和小区真正的住家业主。
珠江新城还有泡沫吗？
实际上，近期除了保利心语花园，珠江新城有部分小区的价格也出现了松动。
就拿珠江新城热度最高的标杆盘中海花城湾、凯旋新世界和嘉裕公馆来说，最近这几个小区的成交价格表现如何呢？
可以看到，珠江新城的标杆盘，近半年来都出现了不同程度的成交价下滑。
除了成交价，成交量也有明显下降。
以嘉裕公馆为例，最高峰的2月份成交高达13套。但11月至今，只成交了4套。
之所以出现“断崖式”的量价齐跌，一方面是炒房客的撤退离场。
此前炒房客之所以扎堆珠江新城，其中一个重要原因是珠江新城的房源评估价都偏高，不仅可以利用杠杆“空手套白狼”，甚至还能超贷。
而从今年中开始，不少银行纷纷下调评估价。
有中介透露，以前中海花城湾176平的户型，可以轻松评估到3200万以上，而该户型的市场成交价不过3600-4000万左右，相当于最低可以做到1成首付。
但如今，很多银行评估价只做到2300-2900万，对于炒家来说，付出的成本太高，基本没什么获利空间。
招商银行对中海花城湾的房产估值
不挣钱只是其一，更残酷的是，银行评估价下调之后，不少炒家以及被炒家忽悠入局的业主资金链直接断裂。
据中介了解，光是凯旋新世界加侨鑫汇悦台，就有近50户业主濒临断供。
另一方面，也跟广州新房一手的冲击，造成的自住客出逃有关。
自今年以来，广州改善新房内卷相当严重，卷区位、卷产品、卷价格，卷成麻花。
选择空间多了，也会把优质购买力的目光吸引过去。
根据中指院统计，今年广州千万豪宅成交量高达4492套，创下近10年新高。
与新盘对比，珠江新城大部分小区已是10年前的设计，使用率较低，折合下来性价比确实差了一截。
在双重挤压之下，珠江新城正在经历一场去泡沫化。
但有意思的是，虽然正在经历着价格调整，但珠江新城的房产依然有着极强的流通性。这边炒家在脱手，另一边已经有人开始进场“找笋”。
这个月，中海花城湾已经成交了8套房源，颇有翘尾势头。
毕竟作为天河的经济中心，珠江新城的价值毋庸置疑，太多人盯着这片土地里涌动的机遇。
对于珠江新城而言，资产泡沫就像写字楼里的灯光，只有多与少之分，却永远不会消失。
