五一前后，黄埔二手市场，挂牌量突然飙升。
贝壳数据显示，截至5月10日，已经增到7730套，随时超过荔湾！
仔细一看，不得了，其中大批都是刚刚满二的房源，占比超过了一半。
一股高周转的气息，溢出屏幕。
黄埔业主们，为何如此着急？
毕竟，证未满5年的二手房要缴交的税费较多，业主必然要折价让利，才能出手。
黄埔近期出现的刚刚满二的房子，主要集中在科学城板块和知识城板块。
与此同时，近期黄埔二手房市场，部分网红盘出现一些明显低于市场价的成交个案，部分房源成交单价仅“2字头”。
图源AI合富
满二，但不满五，基本有两种可能。
要么，是2020到2021年买了次新房，买的当年马上出证，如今刚好满二。
两年前，正是黄埔最火热的时候，那时很多投资客入场，造就了一场投资泡沫。
当初火热的香雪、云埔、长岭居等板块的热盘，如今成为黄埔挂牌率最高的几个小区。
一般而言，小区二手挂牌率低于3%是属于正常范围。
超过这个数字，则说明小区挂牌量有点大，业主之间的竞争异常激烈。
制图：广州楼市情报，数据来源：贝壳，截止5月10日
比如传统网红次新房中海誉城以及万科东荟城，挂牌率5%，相当于每20户就有一家在卖房。
其中，中海誉城南苑不仅挂牌量大，又有接近7成的房源“满2不满5”。
对同小区手握满五房源的业主来说，目前想让手上的房子卖出高价，恐怕是难上加难了。
在上一轮火热行情，2020-2021年接手的业主，开始卖还未满5的房源，主要集中在科学城、香雪、知识城、长岭居等板块，楼龄也比较新。
在2-3年前的市场，经营贷横行，在这种局面下，头脑发热冲进场的投资客，因为还贷压力，或市场快速冷却，只能选择割肉离场。
制图：广州楼市情报，数据来源：贝壳，截止5月10日
现在黄埔未满二的挂牌越来越多，大概率只是前菜，后续只会更多！
毕竟，这里的业主还面临好几个旧改大盘抢客，如果不割深一点，很难短期内套现离场。
其实投资本就是买定离手的事情，没有人能保证肯定赚钱。
从黄埔近一周不满5的挂牌房源看，像南岗佳兆业广场、时代春树里、实地常春藤等近年清盘的项目，就有次新房源开始挂牌。
这部分卖家是另一种情况：
他们可能买的全新房，从买到收楼到出证到满二，中间可能有长达四到五年的时间。
但留给他们的时间，恐怕也不多了。
我们以本轮回调比较明显的板块长岭居为例。
万科山景城，65方北向两房，总价208万，单价3.1万，就可以买到。
图源：贝壳
要知道，在2017年，山景城收官之作都卖2.6万-2.8万左右。2021年的两房都干到总价250万起，当时都是秒的。
而现在，小区南向三房现在单价也只卖3.2万左右，铁英小学、有轨电车啥都有了，却大跌了，时过境迁。
万科里享家2023年的价格又变成了2万左右。
要知道18年的新房也是差不多这个价格，假如继续回调，房价快低于业主当年买房的发票价了。
扣除几年间还贷的成本，这部分业主假如放盘的话，实际上已经处于亏损状态。
2018年入场的业主，都已经接近平仓，那2021年高峰时期挂牌3万多的价格段买入的业主，看到现在直降1万多的现状，就更心塞了。
更心塞的还在后头，由于里享家位置比较偏，学校不行，配套也差，属于大行情都很难带涨那种。
实地常春藤，如今只要2.1万左右，黄埔的地段，卖出增城的价格，还是高楼层南向。
之前单价要2.7万-2.9万的，因为实地暴雷，业主心态就是这么脆弱。
你说缺学校吧，每年开元应收尽收，挤了十一个班了。
你说实地偏远，配套差，但200万可以买三房，还是广州，你去哪里买？
奥园春晓，不少业主要换房或套现，奥园目前单价只要3.1万-3.2万的货，南向3.5万以内可以买到。
同样的房子，为何就比隔壁保利越秀岭南林语（3.5万/㎡）、金融城融穗御府（3.4万/㎡）单价低几千？
去年同期，奥园春晓外墙整修（图源：羊城派）
可能受外墙脱落和物业影响，2年都没修好的缘故，小区的价值就被渣质量拉低。
不过即使是这样，近2年和近5年买入的黄埔房源，多数仍是稳赚不赔的。
究其原因，主要还是前几年，黄埔涨幅力度足够大，能完全对冲掉去年二手房下跌颓势。
只不过，黄埔二手房前些年之所以涨得凶猛，主要还是旧改项目尚未入市，货量不多，这才导致买家哄抢。
现在，随着旧改项目放量，二手房价未来大概率还会继续“回吐”之前的涨幅。
假如前几年买黄埔房时的心态是自住，如今依然比较适合自住。
但如果是冲着投资去的话，就放宽心吧。
因为不少项目，虽然账面上看有盈余，只要加上摩擦成本，5年时间，业主也没挣到多少钱。
这笔账，不能算，算了心真会痛。
